Dublă măsură! Doctorul Virgil Musta și Mitropolia Banatului au primit binecuvântarea primarului Dominic Fritz pentru a dezvolta blocuri între case

Spre bucuria și fericirea cooperativei urbanistice din cadrul primăriei de sticlă a lui Dominic Fritz, azi, punem microscopul, nu pe două, ci pe trei Planuri Urbanistice Zonale (PUZ). Asta, ca să priceapă toți timișorenii și dezvoltatorii imobiliari că, în orice ecuație, dacă există un interes de grup, parafat și fiscalizat, care se suprapune unor nume cu rezonanță magnetică și, mai presus de orice, are și binecuvântarea clerului ortodox, atunci totul e posibil. Și extrem de rapid! Altfel, așa cum au simțit pe pielea lor și cei de la Oglinda SA din Timișoara sau Studium Green din Cluj, până la benedicțiunea trimișilor lui Dumnezeu pe pământ, te mănâncă toți sfinții. Sau te prinde Paștele Cailor!

Și n-a fost nicio surpriză că, în urma unei sentințe definitive și irevocabile, Primăria Timișoara a fost obligată, la pachet cu plata unor cheltuieli judecătorești, să reia discuția pe PUZ-ul celor de la Oglinda SA, care-și doreau o dezvoltare urbanistică, chiar în gardul Bisericii din Piața Crucii. N-a contat că toate avizele instituționale au fost în regulă și că proiectul imobiliar a parcurs toate etapele de dezbatere publică sau că a fost refăcut, de mai multe ori, până ce administrația locală și-a dat girul.

S-a ținut cont doar că, din pricina birocrației, adică o culpă neimputabilă dezvoltatorului, avizul de oportunitate pentru condominiumul din Piața Crucii a expirat. Și s-a bătut toba pe partea socială, recte, pe o listă de semnături strânse de clerici, chipurile, de la locutorii din zonă, care s-ar fi poziționat împotriva proiectului.

Cert e că, în ultima întrunire a consilierilor locali, convocată de urgență pentru a dezbate cazul celor de la Oglinda SA, tocmai pentru a rămâne în termenul imperativ de 30 de zile fixat de instanța de judecată, PUZ-ul din Zona Bălcescu, care n-a primit blagoslovenia Mitropoliei Banatului, a fost respins, din nou.

Nici nu mai contează căci, evident, administrația locală va fi, iarăși, târâtă într-un alt proces public! Importante de reținut sunt alte aspect, ca să intrăm în meandrele concretului, care învăluie Direcția de Urbanism a Primăriei Timișoara, în epoca de sticlă a lui Dominic Fritz. Și începem cu o cerere adresată de Constantin Cristian Adrian, în calitate de reprezentant al Parohiei Ortodoxe Române Timișoara – cartier Mehala, înregistrată la municipalitate sub nr. UR2022-000012 din 10 ianuarie 2022.

Și, așa cum rezultă din documente, proiectul de dezvoltare imobiliară, care poartă nr. 348/CPB/21, a fost realizat de SC RD Sign SRL, societate care gravitează în portofoliul consilierului local – arhitect Răzvan Negrișanu de la USR, printre altele, președinte al Comisiei de Urbanism din cadrul Primăriei Timișoara.

Cert e că, după nici două săptămâni, PUZ-ul propus de Mitropolia Banatului, chiar pe strada Cloșca nr. 15, în inima cartierului istoric din Zona Mehala, a fost dezbătut, cu viteza luminii, în ședința Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism (CTATU), pe data de 26 ianuarie 2022. De aici-încolo, trai pe vătrai, căci astrele și binecuvântările s-au aliniat, cum ne se poate mai bine, pentru blocurile creionate de către arhitectul Negrișanu, în beneficiul clericilor ortodocși.

Fabulos, senzațional, galactic!

Așadar, proiectul Mitropoliei Banatului, care urmează să fie dezvoltat pe str. Cloșca nr. 15 din Timișoara, chiar pe terenul Parohiei Ortodoxe din Mehala, a trecut, ca prin brânză, în ședința CTATU de pe 26 ianuarie 2022. Și cine dorește și are timp poate admira dezbaterea, chiar pe pagina de Facebook a entității publice! Nu de alta, dar numai aici poate fi analizată, în toată splendoarea, prestația arhitectului-șef al Primăriei Timișoara, useristul Gabriel Almăjan.

O pledoarie în care mai marele dezvoltării urbane metropolitane mulțumește frumos proiectantului, adică colegului său Razvan Negrișanu – președintele Comisiei de Urbanism din cadrul Consiliului Local al Municipiului Timisoara – și apreciază, aproape gâtuit de emoție, “că prezentarea a fost suficient de consistentă”. Și așa s-a născut Avizul de Oportunitate nr. 09 din 08 martie 2022, eliberat în folosul Mitropoliei Banatului, pe un teren de 2079 de mp.

Acum, prevederile Planului Urbanistic General al municipiului Timișoara, vechi de când lumea și pământul, dar pe care arhitectul Gabriel Almăjan a promis să le reajusteze în mandatul lui Dominic Fritz, arată că pe terenul ortodoxiei se poate aplica un POT de maxim 40% și un regim de înălțime pentru construcții de maxim P+2E. Practic, cel mult locuințe pentru 2 familii și funcțiuni complementare!

Și, așa cum rezultă din planșe, în stânga-dreapta terenului, care aparține Mitropoliei Banatului, azi, se regăsesc doar locuințe unifamiliale de P+M sau P+E+M. Atât și nimic mai mult! Ce mai contează că Primăria Timișoara a aprobat în ședința CTATU un POT de 50%, un imobil de S+P+4E+2Er cu un număr de 54 de apartamente și 3-5 spații cu altă destinație și un CUT de 2,5?! Lucruri minore!

Că niciunul dintre membrii CTATU, nici măcar arhitectul Gabriel Almăjan, nu a reținut din ”consistența” proiectului SC RD Sign SRL că ponderea locuințelor colective este de peste 75% din suprafața construit-desfășurată, caz în care funcțiunea este predominat rezidențială și care conform Anexei nr. 2 la Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin H.G. nr. 525/1996, ar fi necesitat un POT maxim permis de 40%, e și asta doar un detaliu!

Vorba arhitectului Răzvan Negrișanu: “Am propus un POT de 50% și am reglat cumva densitatea din CUT, făcându-l de 2,5 nu de 3 …”. Cert e că au fost considerate, ca fiind suficiente, chiar si cele 73 locuri de parcare, asigurate pentru 54 apartamente și 500 mp spatii pentru servicii. Toate, pe terenul Mitropoliei Banatului!

Mai rămâne doar de văzut dacă, așa cum susțin surse din cadrul Primăriei Timișoara, Mitropolia Banatului va pune terenul și autorizațiile de construcție la dispoziția dezvoltatorului imobiliar Viorel Buga de la ”Sedako”, intrând într-un soi de asociere în participațiune: clericii vin cu terenul și urbanismul, iar investitorul cu know-how-ul și banii pentru construcție, urmând ca, la final, slujitorii Domnului să se aleagă cu un număr de apartamente.

Irelevant, evident, este și faptul că omul de afaceri Viorel Buga este cel care, în anul 2020, așa cum a dezvăluit și voceatimișului.ro, i-a împrumutat în campania electorală atât pe primarul Dominic Fritz, cât și pe vicepreședintele CJ Timiș, Cristian Moș, ambii de la USR, cu câte 50.000 RON.

Medicina, bat-o norocul!

Povestea merge, în aceeași direcție, și pentru PUZ-ul de pe str. Traian Simu nr. 19 care, conform documentelor, aparține celebrului dr. Virgil Musta de la Spitalul de Boli Infecțioase ”Victor Babeș” Timișoara cât și soției acestuia, Alina Musta. Pe scurt, eroul Timișoarei în lupta împotriva Covid-19 a cerut municipalității, pe data de 15 aprilie 2022, să se pronunțe asupra viziunii sale de dezvoltare imobiliară pentru un ansamblu de blocuri din Calea Buziașului.

Și, la cinci săptămâni după, pe data de 25 mai a.c., ședința CTATU i-a îndeplinit rugămintea. La fel, cu metafore, aplauze și cuvinte de laudă, așa cum rezultă și din înregistrarea video a ședinței publice în care însuși fostul arhitect-șef al orașului, mai marele Registrului Urbaniștilor din România – filiala Timiș, arhitect Radu Radoslav, spune: ”…este unul dintre proiectele care mi se pare model”. Declarație agreată de toți cei prezenți, lucru care a dus la eliberarea Avizului de Oportunitate nr. 24 din 31 mai ac.

Și ”proiectul-model” pentru familia Musta a fost întocmit de arhitect Ramona Mihaela Pascu, membru în Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului si Urbanism Timișoara care, într-un moment de relaxare a avut următoarea replică, cel puțin halucinantă, dacă nu bizară: “Având în vedere că vor fi clădiri, care rămân pe aceeași parcelă, adică nu vor fi dezmembrate, trebuie să asigurăm, conform normelor, o înălțime de H/2, dacă știu bine. La noi este chiar mai mult, pentru că avem un H cornișă de 10 metri și ar fi trebuit, conform normelor, să avem 5 metri. Noi avem 9,35 metri, 6,20 metri în spate fiindcă e o fațadă laterală, care nu are decât ferestre de aerisire pentru băi, deci nu e o condiție de asigurare a intimității să zic așa …”.

Și nimeni din CTATU nu a avut nicio o reacție deși, ca și-n cazul celor de la Oglinda SA, și pe proiectul dr. Virgil Musta au fost numeroase reclamații. Singura diferență dintre cele două dezvoltări urbanistice e că, aici, în cazul celebrului medic infecționist, nimeni nu a marșat pe factorul sau impactul social și nici pe semnături. Deși, proiectul imobiliar al dr. Virgil Musta prevede locuințe colective, adică 36 de apartamente, într-un regim de P+2E, într-o zonă, la fel ca si proiectul Mitropoliei Banatului din Mehala, de locuințe unifamiliale. Mai mult, în Buziașului, așa cum rezultă din planșele satelitare, vecinii angajatului de la ”Victor Babeș” au case…doar pe parter! Nici măcar cu mansardă, dar mai cu etaj! Restul sunt povești!

Loterie urbanistică

Acum, pentru că trebuie să fie și un ghinionist de serviciu, azi, cu voia dvs, acesta poartă numele de SC Home Dev3 SRL, beneficiar al PUZ-ului de pe strada Snagov nr. 1, Zona Brâncoveanu. Și primul care a sărit la gâtul dezvoltatorului imobiliar, așa cum rezultă din probele video ale ședinței CTATU din 17 martie 2022, a fost arhitectul Jianu Cătălin Hancheș: ”Deci, dumneavoastră propuneți un CUT de 2, care mi se pare mare față de ce se întâmplă în zonă. Nici măcar parcelele alăturate, nu cred că au un CUT de 2, sub nicio formă, dreapta-stânga, deci eu as propune o revenire la un CUT mai mic, 1.4 in zona asta …”.

Mai mult, crezând că transmisiunea live a ședinței s-a încheiat, același membru CTATU, cu microfonul deschis spune: “Deci, eu mă aștept ca Brâncoveanu  să aibă un alt regim de înălțime și, mă rog, o altă tratare. Deci, pe asta mizez… nu va rămâne un parter sau locuințe sau … va fi o zonă mixtă”. Cu alte cuvinte, voalat, recunoaște că dezvoltatorul are dreptate.

Noroc că l-a întrerupt arhitectul-șef al PMT, Gabriel Almajan, care a sesizat că este în transmisiune live si a schimbat direcția discuției spunând că: “Da, da, da clar… si na cum ați spus. De fapt, toată lumea asta simte…că ar trebui un pic (n.r. – aici arhitectul șef Gabriel Almajan pare că se abține, cu greu, să nu bufnească în râs) adaptată la forma parcelei și context”.

Bine, pe proiectul de pe strada Snagov nr. 1 au mai fost discuții, unele chiar hazlii, cum a fost și remarca unui membru CTATU căruia i se părea că suprafața utilă de 80-90 mp pentru un apartament este…exagerată, sugerând că, ”în pur stil românesc”, la final, proprietarul va încerca o subapartamentare! Altfel spus, ca să priceapă toată lumea, diminuarea unui CUT (coeficientul de utilizare al terenului) de la 2 la 1,4, nu înseamnă ”un pic”, așa cum a sugerat arhitectul-șef Almăjan. Și asta o știe bine și el, încă din primul an de facultate, că o asemenea rectificare determină ineficiența investiției!

Una peste alta, dacă nu ar fi fost momentul de sinceritate al arhitectului Jianu Cătălin Hancheș, se putea înțelege că nu a fost localizat amplasamentul proiectului celor de la SC Home Dev3 SRL, propus pe parcela din strada Snagov nr. 1. Nu de alta, dar nu e cum a afirmat membrul CTATU și asta se vede din planșe.

Ba din contră, CUT-urile alăturate sunt de circa 1,9 și, mai mult decât orice, vecinătățile, spre deosebire de proiectul Mitropoliei Banatului și cel al dr. Virgil Musta, care au în stânga-dreapta și de jur-împrejur unități unifamiliale (case), lotul de teren din zona Brâncoveanu este înconjurat de locuințe colective (blocuri), în regim de P+3E sau D+P+3E+M.

Ideea e că, în ciuda unei plângeri prealabile, redactată împotriva proiectului, arhitectul-șef Gabriel Almăjan și-a păstrat punctul de vedere în sensul ca”… propunerea urbanistică de dezvoltare să fie adaptată la forma parcelei și la contextul zonei si anume… se va reduce zona edificabilă, volumetria, coeficientul de utilizare al terenului la maxim 1,4 ”.

O decizie arbitrară și discreționară, având în vedere că și celelalte două documentații de urbanism, atât cel al Mitropoliei Banatului cât și cel al infecționistului Virgil Musta sunt situate, la fel ca si proiectul de pe strada Snagov nr.1, în zone cu reglementari urbanistice identice, conform Planului Urbanistic General (P.U.G.) aprobat prin H.C.L. Timisoara nr. 157/2002 și prelungit prin H.C.L. Timisoara nr. 619/2018. Doar că numai primele două au fost oportune! Al treilea, evident, inoportun, în ciuda situației reale din teren, care are legătură cu densitatea și caracterul zonei Brâncoveanu.

Apropo de densitatea propusă! PUZ-ul Mitropoliei Banatului de str. Closca nr. 15 are în vedere 58 unități (54 apartamente și 4 spații servicii), pe un teren în suprafață de 2079 mp, rezultând circa 36 mp teren/unitate. Celălalt proiect de dezvoltare, situat pe str. Traian Simu nr.19 și care se află în portofoliul medicului Virgil Musta, are în plan circa 36 apartamente – fără a specifica numărul de unități pentru servicii – pe un teren de 2716 mp, astfel spus, circa 75 mp teren/unitate, suprafață care va diminua în cazul în care, ulterior, se prevăd și spatiile comerciale.

Și, în fine, ultimul proiect, PUZ -ul de pe str. Snagov nr. 1 unde vorbim despre 15 unități (13 apartamente si 2 spații servicii) pe un teren în suprafață de 1160 mp, adică 77 mp teren / unitate. Deci, în mod evident și straniu, în același timp, rezultă faptul că proiectul celor de la SC Home Dev3 SRL de str. Snagov nr. 1 propune densitatea cea mai mică într-o zonă cu… cea mai mare densitate locativă, conform capturilor din Google Maps. În oglindă, paradoxal și exponențial, celelalte două proiecte, unul creștin-otodox și unul pe sănătate, au o densitate mare într-o zonă de…unifamiliale! Dovadă că se poate! Doar când se vrea!