Țara nimănui! Cooperativa imobiliară Giroc a avut parte de noroc pe linie când a construit și a vândut zeci de case înșiruite în extravilanul localității

Noroc cu Camera de Conturi Timiș și cu procurorii Direcției Naționale Anticorupție care au dat startul și tonul distracției în parohia de la marginea capitalei Banatului. Și, mai mult decât orice, au angrenat în horă și au trezit din hibernare și Inspectoratul de Stat în Construcții, ANAF și Inspectoratul de Poliție Timiș. Așa că, azi, toți membrii Cooperativei au conturile blocate, au sechestre asiguratorii instituite și sunt în plină inspecție fiscale atât ei ca persoană fizică sau juridică, cât și interpușii lor. Ba mai mult, au parte de declarații în dosarul de spălare de bani și, ca nuanță, sunt atât de speriați și de disperați încât ar face orice ca să fie… pace!

Și până când magistrații timișoreni, fie ei procurori sau judecători, vor decide care sunt termenii de armistițiu în accepțiunea legilor românești, noi continuăm cu un nou exemplu de bune-practici. Evident, încă unul de care a beneficiat din plin, fără să transpire, cooperativa imobiliară a lui Puiu Minda!

Ca să facem lucrul acesta, revenim la raportul de control al Camerei de Conturi Timiș, finalizat pe 23 aprilie 2021. Așadar, ca urmare a verificărilor efectuate la Primăria Comunei Giroc, auditorii bănățeni au constat o anomalie (nu singura!!) în ce privește construirea de locuințe pe teren… extravilan. Lucru interzis de lege!

Pe scurt, speța se prezintă în felul următor. Conform Declarației fiscale pentru stabilirea impozitului pe teren în cazul persoanelor fizice din anul 2012, Maria Marincu a declarat suprafața arabilă de 9.700 mp (Titlul de Proprietate nr. 22945/88 din data de 09.10.1997) ca fiind situată în intravilanul comunei Giroc. În Registrul agricol al UATC Giroc, același lot de teren figura în extravilanul localității. Din datele înscrise în Dosar fiscal – Patrimoniu al persoanei fizice Maria Marincu reiese că administrația locală a impus terenul în intravilanul comunei, încă din data de 31 decembrie 2008.

În anul 2019, pe data de 11 martie, între Maria Marincu și SC Minda & Mimo SRL se încheie Contractul de vânzare – cumpărare nr. 340 având ca obiect: ”TEREN INTRAVILAN” cu suprafața de 9.700 mp, categoria de folosință, arabil, înscris în CF nr. 407426 Giroc”.

Una peste alta, de precizat că sublinierea, ghilimele, boldul și majusculele corespund întocmai documentului care a consfințit tranzacția imobiliară dintre Maria Marincu și firma lui Ionel Dan Pascu (Puiu Minda) și Mueen Al Shawish (Mimo), încheiat la biroul notarului public Adriana Stoianovici din comuna Șag. Suma pe care a plătit-o SC Minda & Mimo SRL, conform înscrisurilor sub semnătură privată, a fost de 160.000 euro.

Dezvoltare în forță

După tranzacție, SC Minda & Mimo SRL a prezentat UATC Giroc documentele necesare în vederea înregistrării proprietății în evidența fiscală, însă în Registrul agricol suprafața de teren arabil de 9.700 mp a fost înscrisă tot în extravilanul comunei Giroc, iar în Dosar fiscal – Patrimoniu, în baza contractului de vânzare-cumpărare, cu data de 11 martie 2019, terenul a fost impus în intravilan, categoria de folosință – curți construcții.

Imediat după tranzacție, a început dezvoltarea imobiliară a parcelei. În primă fază, în baza unui Certificat de Urbanism, nr. 965 din 25 septembrie 2019, suprafața a fost dezmembrată în 3 loturi. Așa au rezultat CF-urile cu numerele 415839, 415840 și 415841.

Cert e că, în timpul controlului, la o simplă verificare în teren și a suprapunerii unor hărți cadastrale, auditorii Camerei de Conturi și-au dat seama că ceva e în offside. Și au și menționat acest lucru în actul de control, mergând în continuare pe fir: ”… din Planul Urbanistic General (PUG) al comunei Giroc, respectiv încadrarea în teritoriu, reiese că poziționarea exactă a terenului arabil, în suprafață de 9.700 mp, se află în extravilanul comunei Giroc”.

Și, de-a lungul problemei, auditorii au constatat că, în baza dezlipirilor, pe cele 3 parcele au fost eliberate, în următoarele luni, o serie de documente urbanistice care au autorizat ridicarea unor case înșiruite, aflate în intravilan – conform CF și în extravilan, așa cum rezultă din sistemul de stat Eterra.

Cert e că,  așa cum rezultă din documente, SC Minda & Mimo SRL a rămas cu o parcelă pe care a și dezvoltat-o, a construit și, ulterior, a vândut casele înșiruite. Una a fost înstrăinat-o, cu tot cu urbanizare, către SC Darin Best Residence SRL, aparținând lui Abu Namous Emad Husein Atwa Hussein iar cea din urmă a ajuns în proprietatea SC Cristalli Armonia Noir SRL, care-l are acționar pe același Mueen Al Shawish.

Și, în timpul controlului de fond de la Primăria Giroc, Camera de Conturi Timiș a sesizat neconcordanțele dintre datele înscrise în Registrul agricol – teren extravilan și datele înscrise la Compartimentul de Impozite și Taxe – teren intravilan. Mai mult, a sesizat și că, așa cum rezultă din CF-ul in extenso 407426, cel care a stat la baza tranzacției celor 9700 mp dintre Maria Marincu și SC Minda & Mimo SRL, mențiunea e de: teren arabil extravilan. Adică, neconstruibil!

Așa că, la modul urgent, Camera de Conturi Timiș a solicitat Primăriei Giroc să înceapă demersurile pentru anularea autorizațiilor de construire și a certificatelor de urbanism, emise pentru construirea de locuințe în extravilanul localității pe toate cele 3 parcele desprinse din CF nr. 407426. Totodată, a cerut celor de la OCPI Timiș să demareze procedurile pentru rectificarea cărților funciare și intrarea în legalitate. Lucruri care nu s-au întâmplat și nici nu s-au adus la îndeplinire, nici în zi de azi!

Ba mai mult, o serie de imobile, care au fost finalizate și vândute, la luni de zile după sesizarea Camerei de Conturi, au fost intabulate… tot în intravilan! Deși certificatele de atestare a construcțiilor, eliberate de Primăria Giroc, cel puțin după semnalele trase de auditori, au purtat mențiunea către OCPI Timiș: ”teren extravilan, îndreptarea categoriei de folosință a terenului, anularea certificatului de urbanism și a autorizației de construire, conform deciziei Camerei de Conturi Timiș”. Tot degeaba!

Minunea cooperatistă

Și, acum, vă rugăm maximă atenție la datele calendaristice și la etapele succesive ale trecerii suprafeței de 9.700 mp din extravilanul comunei Giroc, direct în intravilanul localității. Din pix! Deci, așa cum rezultă din CF nr. 407426, terenul de circa un hectar a intrat în posesia Mariei Marincu, prin moștenire, la data de 28 aprilie 2005.

Se mai observă că terenul extravilan, în suprafață de 9.700 mp, a mai avut parte de o încercare de a fi introdus în intravilanul localității Giroc. Mai exact, pe data de 28 februarie 2017 când SC West Cad SRL, societatea condusă de Dorin Tudosie – cel despre care Puiu Minda spunea că l-a adus în Primăria Giroc, ca mai apoi să-l evacueze din administrația locală în urlete și țipete – a cerut OCPI Timiș ”repoziționarea imobil, conform plan parcelar”. Adică, intabularea terenului în intravilan!

Lucru care, la data de 1 martie 2017, prin încheierea de respingere nr. 40665, a fost declinat de către angajații cu următoarele mențiuni: ”modificați adresa <intravilan> în planul de amplasament și delimitare și întocmiți corect documentația cadastrală pentru recepția planului parcelar”. Și doi ani de zile, până la data tranzacției cu SC Minda & Mimo SRL, recte 11 martie 2019, cartea funciară cu nr. 407426 nu a mai suportat nicio intervenție, mențiune, notificare sau înscriere.

Se vede clar din documentul in extenso că actul notarial legalizat al Adrianei Stoianovici, recte contractul de vânzare-cumpărare cu nr. 340 din 11 martie 2019, în favoarea cooperatiștilor, este următoarea specificație în titlul de proprietate al suprafeței de 9.700 mp. Și, deasupra, tronează respingerea OCPI Timiș pentru… repoziționarea imobilului!

Cert e că după acest episod notarial cu mențiunea contractuală de ”TEREN INTRAVILAN”, au curs dezmembrările succesive, parcelările, documentele de urbanism, construcțiile de case înșiruite și, nu în ultimul rând, vânzările de imobile pe cele 3 parcele desprinse din CF 407426, suprafețe care, fiind dezmembrate din ”intravilan” au devenit, prin definiție, tot intravilan. Totuși, sunt de făcut câteva mențiuni și aici. În primul rând că, ”vina” nu e exclusivă a notarului deși acesta ar fi putut lesne observa că ceva e putred în Danemarca, atâta timp cât ultima mențiune în CF a fost o respingere de repoziționare a terenului în intravilanul Girocului.

De fapt, fie vorba între noi, respingerea OCPI Timiș nu reprezintă altceva decât o încercare de îndreptare a unei erori materiale, la modul cel mai voalat cu putință, una care s-a petrecut la nivelul anului 2011 când, în timpul coversiei, practic la transcrierea CF-ului de pe hârtie în format electronic, ”…dintr-o regretabilă eroare, CF nr.407426 Giroc a fost înscris ca fiind teren intravilan, în loc de teren extravilan, cum ar fi fost corect”. Așadar, în momentul tranzacției în beneficiul SC Minda & Mimo SRL, notarul a judecat după extrasul de carte funciară – sigur nu cel în extenso! – pe care trona…intravilanul din regretabila eroarea a celor de la OCPI Timiș.

Și la fel de clar e că cei de la SC West Cad SRL, în 2017, când au cerut OCPI Timiș să repoziționeze suprafața din CF 407436 pentru realizarea planului parcelar, s-au ghidat după adeverința de… extravilan, eliberată de Primăria Giroc. Acum, la fel de limpede e că, azi, OCPI Timiș, în cadrul Serviciului de Avizare, are două compartimente: unul de verificare PUZ și PUG și unul de avizare documentații tehnice, altele decât PUZ și PUG. E clar că, în primă fază, funcționarii de la Cadastru, care au verificat limitele PUZ și PUG de la Giroc, au respins mențiunea de intravilan, pe bună dreptate și pe principiul ca nu erau incluse în PUG, așa cum rezultă din încheierea de respingere nr. 40665 din data de 1 martie 2017.

Încă un aspect: fluxul de documente, așa cum a fost cazul contractului de vânzare-cumpărare în beneficiul SC Minda & Mimo SRL, pe care trona cu litere de o șchioapă mețiunea de…intravilan, nu impune verificare tehnică în OCPI, doar pentru ca autentificarea vine pe linie notarială.

Dar același lucrător de Carte Funciară, care a înregistrat tranzacția în registrul electronic de publicitate imobiliară, putea foarte bine să vadă, în sistemul informatic (Eterra), că asupra imobilului au fost înscrise încheieri de respingere, exact pe tema intravilan/extravilan. În această situație, avea obligația legală sa emită un referat de completare, pe care să-l înainteze notarului, document prin care să solicite explicații privind apartenența la intravilan sau extravilan a terenului, înainte de intabulare a operațiunii.

Dar nu s-a întâmplat nimic din toate acestea! Semn că, ulterior, terenul de 9.700 mp, intrat în proprietatea Cooperativei, a fost dezmembrat în trei parcele… intravilane, pe fiecare din ele au fost eliberate acte de urbanism și s-au construit case înșiruite care, în cele din urmă, au fost vândute. Și, ulterior, documentația a revenit, iarăși, la OCPI Timiș sub formă unor cereri de înscriere/intabulare a construcțiilor în CF. Surpiza! Din nou, lucrătorul de la Cadstru nu a observant că imobilele au rămas tot… în extravilan, având în vedere că limitele teritoriale, înscrise în programul satelitar Eterra, sunt aceleași și… tot neschimbate.

Așa se face că, azi, sub ochii tuturor, practic a celor care doar s-au mulțumit cu constatarea offside-ului legal, zeci de clădiri, construite în extravilan și intabulate în intravilan, au adus profituri uriașe cooperatiștilor, umplându-le buzunarele până la refuz! În detrimentul Ministerului Agriculturii, care nu și-a primit taxele de scoatere din circuitul agricol și a unui ANAF care, tot azi, se dă de ceasul morții, chiar în timpul controalelor fiscale că, în baza documentelor notariale și ale OCPI, trebuie să legalizeze ”intravilanul” caselor înșiruite din punct de vedere al (ne)colectării TVA, realmente, într-o Românie a tuturor posibilităților…